Absicherung für Immobilieneigentümer: Diese Versicherungen sind wirklich wichtig

Du unterschreibst den Kaufvertrag für Deine Immobilie. Zwei Tage später liegen bereits die ersten Rechnungen im Briefkasten. Makler, Amtsgericht, Notar. Dann ruft die Bank an. Dann jemand, der „nur kurz über Risiken sprechen“ will.

Die Frage ist immer dieselbe: Brauchst du das wirklich? Die ehrliche Antwort: Meistens nicht. Manche Policen sind existenziell, andere reine Geldvernichtung. Der Unterschied? Etwa 3.000 Euro im Jahr.

Dieser Artikel zeigt dir drei Dinge: Was du wirklich brauchst. Was überflüssig ist. Und wie du erkennst, ob dich jemand übers Ohr hauen will.

Wohngebäudeversicherung – hier gibt es keine Verhandlung

Dein Haus brennt ab. Kosten: Mehrere hunderttausend Euro. Ohne Wohngebäudeversicherung zahlst du das selbst – wenn du kannst. Mit Versicherung: Sie übernimmt.

So einfach ist das. Und genau deshalb ist diese Police nicht optional.

Die Wohngebäudeversicherung springt ein bei Feuer, Sturm ab Windstärke 8, Hagel und Leitungswasser. Also wenn das Rohr platzt, der Baum aufs Dach kracht oder der Blitz einschlägt. Alles Schäden, die deine Existenz kosten können.

Die meisten Banken verlangen diese Versicherung als Bedingung für die Immobilienfinanzierung. Nicht weil sie nett sind – sondern weil ihre Sicherheit sonst in Flammen aufgehen könnte. Buchstäblich.

Diese drei Bausteine gehören in jede Wohngebäudeversicherung

Du kannst eine Wohngebäudeversicherung für 400 Euro im Jahr abschließen. Oder für 1.000 Euro. Der Unterschied liegt nicht im Preis – sondern darin, was im Kleingedruckten steht.

Gleitende Neuwertentschädigung bedeutet: Dein Schutz wächst automatisch mit den Baupreisen. 2019 hat ein Quadratmeter Neubau 1.800 Euro gekostet. Heute sind es 2.400 Euro. Ohne diese Klausel bist du plötzlich unterversichert – und die Versicherung kürzt im Schadensfall.

Ein Beispiel: Dein Haus hat einen Wert von 300.000 Euro. Du bist aber nur mit 250.000 Euro versichert. Schaden: 100.000 Euro. Die Versicherung zahlt dir nicht 100.000 Euro – sondern nur 83.000 Euro. Weil du ja nur zu 83 Prozent versichert warst.

Elementarschadenversicherung kostet etwa 50 bis 150 Euro extra im Jahr. Dafür deckt sie Hochwasser, Starkregen, Schneedruck und Erdrutsch ab. Klingt exotisch? 2021 hat das Hochwasser in Nordrhein-Westfalen 8,7 Milliarden Euro Schaden angerichtet. Die Hälfte der Betroffenen hatte keine Elementarversicherung.

Auch wenn du nicht am Rhein wohnst: Starkregen kann überall passieren. Und wenn dann 200 Liter pro Quadratmeter vom Himmel kommen, steht dein Keller unter Wasser. Ohne Elementarschutz bleibst du auf dem Schaden sitzen.

Grobe Fahrlässigkeit mitversichert ist der Baustein, der dich vor dir selbst schützt. Du lässt die Kerze brennen. Du stellst die Heizung im Winter auf null. Du vergisst das Wasser abzustellen. Alles schon passiert – und ohne diesen Zusatz kann die Versicherung die Leistung kürzen oder komplett verweigern.

Die Gerichte haben in den letzten Jahren viele Urteile zugunsten der Versicherer gefällt. „Hätten Sie besser aufpassen müssen“ ist mittlerweile ein valider Grund für eine Leistungskürzung. Mit diesem Baustein spielen solche Diskussionen keine Rolle mehr.

Was eine vernünftige Police kostet

Für ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche, Baujahr 1995, zahlst du etwa 600 bis 1.200 Euro im Jahr. Mit Elementarschutz. Ohne kommst du 50 bis 100 Euro günstiger weg.

Das sind 50 bis 100 Euro im Monat. Ein Wasserschaden im Keller kostet schnell 15.000 Euro. Ein neues Dach nach Sturm: 25.000 Euro. Ein Hausbrand: Komplettverlust.

Die Rechnung ist simpel. Diese Versicherung ist kein Luxus – sie ist das Fundament deiner Absicherung. Wenn die Baufinanzierung läuft, schützt sie gleichzeitig deine größte Kapitalanlage.

Grundbesitzerhaftpflicht – wann du sie brauchst und wann nicht

Die Grundbesitzerhaftpflicht greift, wenn jemand auf deinem Grundstück oder durch deine Immobilie zu Schaden kommt. Der Briefträger rutscht auf deiner nicht gestreuten Treppe aus. Ein Dachziegel löst sich und trifft einen Passanten. Die Gehwegplatte ist locker, jemand stolpert.

Solche Fälle können teuer werden. Sehr teuer. Ein Personenschaden mit bleibenden Verletzungen kann schnell in die Hunderttausende gehen. Und du haftest als Eigentümer – auch wenn du selbst gar nicht vor Ort warst.

Die gute Nachricht: Wenn du deine Immobilie selbst bewohnst, reicht meist deine private Haftpflichtversicherung. Die deckt Schäden ab, die von deinem selbst genutzten Haus ausgehen.

Die schlechte Nachricht: Sobald du vermietest, greift die private Haftpflicht nicht mehr. Auch nicht bei einer kleinen Einliegerwohnung. Auch nicht bei einer Ferienwohnung. Auch nicht wenn du „nur mal kurz“ für zwei Monate untervermietest.

Die Grundbesitzerhaftpflicht kostet zwischen 50 und 120 Euro im Jahr – je nach Größe der Immobilie und Anzahl der Wohneinheiten. Für ein vermietetes Zweifamilienhaus zahlst du etwa 80 Euro. Für ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen etwa 150 Euro.

Diese Klauseln sollten drin sein

Prüfe ob die Versicherung auch dann zahlt, wenn die Immobilie vorübergehend leer steht. Viele Policen haben hier eine Zeitbegrenzung – zum Beispiel sechs Monate. Steht die Wohnung länger leer, erlischt der Schutz.

Achte darauf, dass Mietsachschäden mitversichert sind. Wenn dein Mieter durch einen Schaden an der Bausubstanz einen Vermögensschaden erleidet – zum Beispiel weil sein Inventar durch einen undichten Balkon beschädigt wird – springt die Versicherung ein.

Und: Die Deckungssumme sollte mindestens 5 Millionen Euro betragen. Manche Tarife bieten nur 3 Millionen. Das kann bei schweren Personenschäden zu knapp werden.

Restschuldversicherung – die teuerste Beruhigungspille am Markt

Die Bank bietet dir beim Kreditabschluss eine Restschuldversicherung an. „Damit Sie im Fall der Fälle abgesichert sind.“ Klingt vernünftig. Ist es aber nicht.

Die Restschuldversicherung soll einspringen, wenn du arbeitslos wirst, berufsunfähig wirst oder stirbst. Dann übernimmt sie die Rate – oder im Todesfall die komplette Restschuld. Das Problem: Sie leistet fast nie. Und wenn doch, dann zu spät.

Die Bedingungen sind so eng gestrickt, dass du im Ernstfall oft leer ausgehst. Beispiel Arbeitslosigkeit: Viele Policen zahlen erst nach zwölf Monaten. Oder nur bei unverschuldeter Arbeitslosigkeit. Oder nur wenn du vorher mindestens 24 Monate durchgehend beschäftigt warst.

Beispiel Berufsunfähigkeit: Viele Tarife zahlen nur bei völliger Erwerbsunfähigkeit. Also wenn du gar keinen Beruf mehr ausüben kannst. Wenn du als Maurer nicht mehr auf die Baustelle kannst, aber theoretisch im Büro arbeiten könntest – Pech gehabt.

Die Kosten sind horrend. Für eine Restschuld von 250.000 Euro zahlst du etwa 3.000 bis 5.000 Euro – einmalig oder in Raten. Das sind 1,2 bis 2 Prozent der Kreditsumme. Für eine Versicherung, die im Zweifel nicht leistet.

Diese Alternativen sind besser und günstiger

Eine Risikolebensversicherung kostet für einen 35-jährigen Nichtraucher etwa 15 bis 25 Euro im Monat. Versicherungssumme: 250.000 Euro. Laufzeit: 30 Jahre. Die Gesamtkosten liegen bei etwa 5.400 bis 9.000 Euro über die komplette Laufzeit.

Der Vorteil: Sie leistet im Todesfall ohne Wenn und Aber. Keine Wartezeit. Keine komplizierten Bedingungen. Die Summe wird ausgezahlt – fertig. Deine Familie kann damit die Restschuld tilgen oder das Geld anders verwenden.

Eine Berufsunfähigkeitsversicherung ist teurer – aber sie sichert dein komplettes Einkommen ab. Nicht nur die Rate. Ein 35-jähriger Handwerker zahlt etwa 80 bis 120 Euro im Monat für eine monatliche BU-Rente von 1.500 Euro. Das sind 28.800 bis 43.200 Euro über 30 Jahre.

Aber: Wenn du berufsunfähig wirst, bekommst du jeden Monat 1.500 Euro. Egal ob du eine Immobilie finanziert hast oder nicht. Du kannst damit deine Rate zahlen, deine Lebenshaltungskosten decken und musst nicht dein Haus verkaufen.

Die Restschuldversicherung macht nur in einem einzigen Fall Sinn: Wenn du aus gesundheitlichen Gründen keine Risikolebensversicherung oder BU mehr bekommst. Dann ist sie der letzte Rettungsanker. Aber auch dann solltest du die Bedingungen mit der Lupe lesen.

Glasversicherung, Photovoltaik-Schutz und andere teure Zusätze

Versicherer leben davon, dass sie Risiken in kleine Pakete schnüren und dir jedes einzeln verkaufen. Das Problem: Die meisten dieser Pakete brauchst du nicht.

Glasversicherung – rechne selbst

Die Glasversicherung deckt zerbrochene Scheiben, Glastüren und Wintergärten ab. Ein neues Fenster kostet zwischen 400 und 800 Euro. Die Versicherung nimmt dir dafür etwa 60 bis 100 Euro im Jahr ab. Plus Selbstbeteiligung von meist 150 Euro im Schadensfall.

Rechnung: Nach acht Jahren hast du 800 Euro bezahlt. Dafür hättest du zweimal ein neues Fenster kaufen können – ohne Selbstbeteiligung. Die Glasversicherung lohnt sich nur, wenn du riesige Glasfronten oder eine komplett verglaste Fassade hast. Für normale Fenster ist sie Geldverschwendung.

Photovoltaik-Zusatzschutz – meist überflüssig

Der Photovoltaik-Zusatzschutz wird oft als unverzichtbar verkauft. Die Wahrheit: Deine Wohngebäudeversicherung deckt Schäden an der Anlage durch Feuer, Sturm oder Hagel bereits ab. Der Zusatzbaustein kostet etwa 100 bis 200 Euro extra im Jahr und versichert vor allem Schäden durch Bedienungsfehler oder Kurzschluss.

Die Frage ist: Wie wahrscheinlich ist das? Moderne Photovoltaikanlagen haben Sicherungen und Schutzmechanismen. Echte Totalausfälle durch technisches Versagen sind selten. Wenn du eine hochwertige Anlage kaufst und sie fachgerecht installieren lässt, ist das Risiko minimal.

Haus- und Grundbesitzer-Rechtsschutz – situationsabhängig

Die Haus- und Grundbesitzer-Rechtsschutzversicherung deckt Streitigkeiten rund um deine Immobilie ab. Baunachbarrecht, Mietrecht, Grundstücksstreitigkeiten. Kostet etwa 150 bis 300 Euro im Jahr.

Hier kommt es auf deine Situation an. Wenn du vermietest, kann sich eine Rechtsschutzversicherung lohnen – besonders bei schwierigen Mietern. Ein Räumungsprozess kostet schnell mehrere tausend Euro.

Wohnst du dagegen ausschließlich selbst in deinem Eigenheim und vermietest keine Wohnungen, ist der Nutzen häufig deutlich geringer. Viele Streitigkeiten treten dann seltener auf oder lassen sich oft ohne Gerichtsverfahren lösen. Außerdem sind einige Bereiche – etwa Streitigkeiten rund um einen Neubau oder Baumängel – in vielen Tarifen ohnehin ausgeschlossen oder nur eingeschränkt versichert.

Vor dem Abschluss solltest du deshalb genau prüfen, welche Risiken du tatsächlich absichern möchtest. Vermieter benötigen meist einen Tarif mit Mietrechtsschutz. Eigentümer eines selbst genutzten Hauses profitieren dagegen häufig schon von einem guten Privat-Rechtsschutz, der beispielsweise den Steuer-, Verwaltungs- oder Schadenersatz-Rechtsschutz umfasst. Eine separate Haus- und Grundbesitzer-Rechtsschutzversicherung ist dann nicht immer erforderlich.

Fazit: Für Vermieter kann diese Versicherung sehr sinnvoll sein. Für reine Selbstnutzer lohnt sie sich dagegen nur in besonderen Konstellationen. Entscheidend ist weniger der Immobilienbesitz als das tatsächliche rechtliche Risiko.

Wenn du noch Fragen hast oder ich dir bei der einen oder anderen Frage weiterhelfen kann, erreichst du mich unter der 02064-4754621, per Mail unter info@finkodin.de oder kannst dir hier direkt einen Termin buchen.